Par Thierry MARIET, Expert-Comptable et Responsable Pôle Professions Libérales chez Asartis
De plus en plus de professionnels médicaux et paramédicaux, nous interrogent sur l’opportunité ou non d’investir dans un local professionnel pour y exercer leur activité, ou se constituer un patrimoine. Nous vous proposons, ce mois-ci, un tour d’horizon du sujet pour vous permettre de prendre la décision adaptée à votre situation et éviter les pièges.
1. Pourquoi investir ?
C’est la première question à se poser, car l’investissement dans l’immobilier professionnel ne répond pas aux attentes et aux besoins de tout le monde.
La situation professionnelle (remplaçant, collaborateur, multi-cabinets…), l’emplacement géographique (en grande ville, en pleine campagne…), la situation familiale (marié, célibataire, divorcé…) sont à prendre en compte pour juger de l’opportunité d’investir ou non dans l’immobilier professionnel.
Voici donc quelques règles de bases à retenir pour un bon investissement :
- Acheter un local à la bonne taille (ni trop petit, ni trop grand) et adapté à ses besoins. Il est beaucoup plus difficile de revendre un local que de résilier un bail.
- Si l’objectif de l’investissement est de se procurer des revenus complémentaires locatifs, il faut bien réfléchir à l’agencement des locaux loués et à leur attractivité.
- L’emplacement du local est particulièrement déterminant et doit être facilement accessible pour vos patients (si vous occupez le local) ou ceux de vos locataires (si vous louez). L’aménagement de parkings à proximité peut être un point décisif dans la réussite de votre projet.
- En cas d’achat dans un immeuble collectif, pensez aux charges et aux investissements prévus dans la copropriété. Le voisinage est également un critère important pour la réussite de l’opération, d’autant plus que vous aurez besoin d’une autorisation de la copropriété pour pouvoir exercer votre activité.
- Le financement de l’opération est un point clé de sa réussite. Ayez en tête que ce sont les loyers ou vos apports personnels qui vous permettront de rembourser les emprunts éventuels. Or, si les loyers venaient à manquer (notamment en cas de location à des tiers extérieurs), ce seront vos économies personnelles qui seront mises à contribution. C’est pourquoi le projet doit être adapté à vos ressources et aux besoins du marché.
- Acheter le local au bon prix, en prenant en compte l’ensemble des travaux à réaliser. En cas d’achat en SCI, l’option à la TVA peut être une stratégie intéressante s’il s’agit de l’achat d’un local de moins de 5 ans ou de travaux importants, car cela va permettre de se faire rembourser la TVA payée lors de l’achat. Cependant, dans la mesure où les loyers seront soumis à TVA, ces derniers augmenteront mécaniquement de 20%, ce qui peut être un frein pour louer le local à des professionnels non assujettis à la TVA, qui ne pourront pas la récupérer.
- L’investissement dans l’immobilier, quel qu’il soit, se réfléchit sur un horizon à long terme (à partir de 10 ans). Il faut donc anticiper l’évolution de sa situation professionnelle et personnelle de manière à sécuriser son investissement, notamment lorsque l’on est jeune.
2. Comment investir ?
2 méthodes sont possibles pour investir dans l’immobilier :
- Acheter à titre individuel
- Acheter en société
Lorsque l’on achète en individuel, 2 choix sont envisageables
- Garder le bien dans son patrimoine personnel et relever des revenus fonciers
- Mettre le bien dans son patrimoine professionnel et relever des revenus professionnels
Lorsque l’on achète en société, 2 possibilités s’offrent généralement à vous
- Créer une SCI à l’impôt sur le revenu. Cela revient à la même chose sur le plan comptable et fiscal que d’investir en individuel dans son patrimoine privé.
- Créer une SCI à l’impôt sur les sociétés.
Les particularités comptables et fiscales des 4 méthodes d’investissement vous sont présentées en annexe. Voici une grille de synthèse pour vous aider à faire votre choix entre les différentes méthodes :
En résumé, 3 règles sont à retenir :
- Si votre investissement est assujetti aux revenus fonciers (achat en privé ou SCI à l’IR), pendant le remboursement des emprunts vous supporterez de la fiscalité et des prélèvements sociaux sur des revenus dont vous ne disposez pas. En contrepartie, la fiscalité et les prélèvements sociaux seront moins importants lors de la revente.
- Si votre investissement est assujetti à l’IS, vous n’aurez pas d’impôt sur le revenu ou de prélèvements sociaux à supporter tant que la SCI ne sera pas en mesure de vous verser un dividende. En contrepartie, la note fiscale sera plus importante au moment de la revente, mais vous aurez l’argent pour la payer.
- La mise de votre immeuble dans votre patrimoine professionnel est fortement déconseillée, car elle réserve de très mauvaise surprise au moment de la revente en matière de charges sociales sur les plus-values (cf notre article de décembre 2020, sur l’exonération des plus-values)
3. Les pièges à éviter
Après avoir répondu à l’ensemble des questions du « pourquoi ? » et du « comment ? », vous être prêts à investir ! Il vous reste à bien maitriser les pièges de l’investissement immobilier. Voici les principaux :
- Créer une SCI avec des associés qui ne partagent pas les mêmes objectifs ou les mêmes projets personnels et professionnels. Cela peut être le cas en début de carrière ou lorsqu’un écart d’âge important existe entre les associés. Les parts de SCI ne se revendent pas aussi facilement, surtout lorsque la SCI est à l’IR.
- Voir trop petit ou trop grand et ne pas pouvoir faire face aux mensualités de l’emprunt avec les seuls loyers.
- Acheter un local trop cher et subir la baisse du marché locatif, ce que l’on constate actuellement dans plusieurs villes moyennes de province.
- Inscrire le local à l’actif professionnel sans anticiper les charges sociales, qui seront dues lors de la revente ou de la cessation d’activité. Les charges sociales dues lors de la sortie du local, vous feront vite oublier les économies d’impôts réalisées depuis son achat (absence de revenus fonciers et baisse du BNC).
- Ne pas anticiper l’évolution du foyer fiscal, notamment avec le coût des études supérieures pour les enfants qui précède leur départ du foyer fiscal. La charge fiscale des revenus fonciers peut être supportable lors de l’achat, et devenir beaucoup trop lourde à financer 5 ans plus tard.
Conclusion
Investir dans l’immobilier professionnel n’est pas une décision à prendre à la légère. Chaque projet est différent et nécessite une réflexion et un montage spécifique.
Les équipes d’Asartis sont à vos côtés pour vous accompagner dans la réussite de votre projet !
A propos de Asartis
Au sein d’Asartis, une équipe d’une trentaine de personnes est spécialisée sur les professions libérales. Nous vous accompagnons sur tous les aspects de la gestion de votre activité :
- Comptabilité prédictive
- Juridique
- Fiscalité et Gestion de Patrimoine
- Paie et Droit du Travail
Ensemble, nous regardons loin devant pour vous aider à prendre les bonnes
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